明治時代に制定されてから最も大きな改正と言われる改正民法が、2020年4月1日に施行されます。
変更点は多いのですが、中古住宅の売買においても大きく変わる、今回の民法改正。
どんな点が、変わったのでしょうか。
中古住宅購入時における民法改正で廃止となる瑕疵担保責任
中古住宅の購入を検討する際、必ずと言っていいほど目にするのが「瑕疵（かし）担保責任」という言葉です。
瑕疵とは、キズや欠陥のこと。
なかでも、中古住宅の売買時に買主が知らなかった、もしくは気がつかなかった欠陥である隠れた瑕疵があった場合、売主へ修理や補償を求めることができます。
この売主が負う責任を、瑕疵担保責任といいます。
たとえばシロアリ害や雨漏り、給排水管の故障、腐食といった、内見時にわからないようなものが隠れた瑕疵にあたります。
物理的な欠陥だけではありません。
事件や事故があった、近隣の騒音・振動・臭気などの害、物件に影響を及ぼす近隣の建築計画など、心理的なものも含みます。
瑕疵担保責任は、個人が取引をする際には「物件引き渡し後3ヵ月」や「免責事項」などを設け、負う責任を減らすことが一般的です。
一方、宅建業者（不動産会社）が売主の場合、最低2年間の瑕疵担保責任を負うこととされており、その免責は許されていません。
不動産のプロである不動産会社に、売り主としてより厳しい責任を負わせる仕組みです。
とはいえ、そもそも普段の暮らしの中で目にする機会がほぼない「瑕疵」という単語。
読み方さえも難しいですよね。
改正される民法では、瑕疵担保責任の概念が廃止され、より読みやすく意味がわかりやすい「契約不適合責任」が登場します。
民法改正で登場する中古住宅売買時の契約不適合責任
改正民法で新しく登場する、「契約不適合責任」。
その名の通り、契約に適合していない場合に、買主が責任を請求できるという考え方です。
隠れた瑕疵の立証は必要なく、契約に合っていなければ売主に対して補償が請求できます。
たとえば、現在の民法では、引き渡し後に雨漏りが見つかった場合、それを買主が知らなかったという立証は難しいという現実がありました。
それが、契約時に雨漏りする建物であるという認識がなければ、契約内容に合っていないとして売主へ責任を負ってもらうことができるようになります。
さらに、今の民法では損害賠償請求はたとえば雨漏りを治した金額の請求のみですが、改正民法ではそれによって生じた不利益も保証されます。
補修工事中の賃貸物件を借りる費用や、新居からの差額交通費、心理的に負った苦痛への慰謝料も、法律の条項上は請求できるのです。
また、改正民法では契約の内容に合っていなければ、その事実を売り主に伝えるだけで、損害賠償や代金減額の請求ができるようになります。
買主にとって、より不安なく不動産を購入できる環境となるのです。
まとめ
中古住宅の購入時に大きな影響がある瑕疵担保責任が廃止されるという、転換点を迎える改正民法の施行。
言葉自体もシンプルになった「契約不適合担保責任」が導入されることで、中古住宅の購入時により専門性を減らし、わかりやすくなることでしょう。
これから中古住宅の購入を検討されている方は、ひまわり土地建物にお任せください。
弊社では、海老名市の一戸建て情報を取り扱っております。
