住宅を購入する際はローンを利用する方がほとんどでしょう。
ピカピカの新築住宅も魅力的ですが、費用を抑え、お好みにリフォームできる中古住宅も捨てがたいですよね。
しかし中古住宅の場合は、頭金などの自己資本なしで金融機関から融資を受ける「フルローン」での購入が出来ないことがあり、注意が必要です。
ローンの総額で言えば、新築よりも抑えやすいはずの中古住宅で、なぜフルローンを利用することが出来ないことがあるのでしょうか。
フルローンを利用出来ない原因① 担保額と購入金額の差額が大きい
中古住宅の場合、新築と比べて建物の価値は減少していきます。
そこで金融機関が評価した担保額と、実際の購入価格で差が出てくるために、希望した通りの融資額を受けられないケースも出てきます。
マンションの場合は売買事例で評価し、戸建は築年数や広さで担保価値を査定するのが一般的となっています。
戸建ての場合は、築20～25年で資産価値はゼロとなるうえ、リフォームなどの修繕費用は反映されません。
借入金額にも最低ラインが定められている場合は、資産価値がゼロとなってしまった中古住宅の購入に対する融資は出来ません。
フルローンを利用出来ない原因② 限度額オーバーのリフォーム
金融機関ごとに住宅ローンの内容は異なり、融資した資金の用途や借入金額もそれぞれ定められています。
リフォーム資金に対応した住宅ローンの場合は、購入物件価格＋数十%で定められているのが一般的です。
そこから諸費用を除き、リフォームへ充てることができますが、その範囲をオーバーするような大幅なリフォームだと融資が難しくなってきます。
フルローンを利用出来ない原因③ 新耐震基準や建築基準を満たしていない
そもそも、不動産として建築基準法で定める基準を満たしていない場合は融資を受けられません。
建築基準法の中には耐震基準がありますが、現行の耐震基準は1981年(昭和56年)6月1日に施行されたもので、『新耐震基準』と呼ばれます。
そして、金融機関ではこの新耐震基準を満たすことを融資の条件の一つとしているため、もし満たしていない場合は当然フルローンを利用出来ません。
(旧耐震基準時代に建てられた物件でも、耐震補強をして新耐震基準と同等の耐震性が認められているものは、融資を受けられる可能性あり)
また、建築基準法は時代の流れに合わせて幾度か改定されていて、建築当時は法律通りに建てられた物件が現行の基準を満たしていないケースも少なくありません。
そのような物件も融資対象外となってしまうため、築年数が古い中古物件を購入しようかと検討される際は、その物件の建築条件などをしっかり確認しましょう。
まとめ
①
住宅の担保価値と購入価格に差がある。
②
リフォーム代金がローンプランをオーバーする。
③
不動産としての基準を満たしていない。
以上が、中古住宅でフルローンを利用出来ない主な理由です。
こうして見るとローンを利用する方の資金面ではなく、住宅側が注視されるケースが主のようです。
そのため、価格が手頃でも自己資金が必要となることも多いです。
海老名市で物件の購入をご検討されている方は、ひまわり土地建物株式会社へご相談ください。
フルローンのご利用についてもしっかりご案内いたしますので、ご相談はお気軽にどうぞ。
