住宅ローン返済中の家を賃貸に出す場合、金融機関から指摘されなければ黙認されるのでしょうか。
住宅ローンは本人や家族の居住を前提とするため、無断で貸すと契約違反になる可能性があり、賃貸の可否を確認する必要があります。
本記事では、住宅ローン返済中の賃貸が黙認されるかどうか、認められるケースや必要な手続きについて解説します。
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住宅ローン返済中の賃貸は黙認される？
住宅ローン返済中の家を無断で賃貸しても、金融機関が黙認してくれるとは限りません。
住宅ローンは原則として本人や家族が住む住宅を取得するための融資であり、第三者への賃貸を目的とする不動産投資ローンとは資金使途が異なります。
そのため、金融機関から指摘されていないだけでは、賃貸について正式な承諾を得たとは判断できません。
実際に、フラット35では融資対象住宅の居住状況を定期的に確認しています。
無断賃貸が契約違反と判断されると、契約内容によってはローン残債の一括返済を求められる可能性があります。
また、投資用ローンへの変更などで金利や返済条件が変わる場合もあるため、返済を続けていれば問題ないと考えるのは適切ではありません。
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住宅ローン返済中でも賃貸が認められるケース
転勤や介護などやむを得ない事情で、一時的に自宅に住めない場合は、賃貸が認められることがあります。
ただし、転勤なら必ず許可されるわけではなく、住宅ローンの商品や金融機関によって対応が異なります。
将来その家に戻る予定があるか、住めない事情が一時的なものか、賃貸期間はどの程度かなどが判断材料です。
住宅金融支援機構の一部の融資では、将来の再居住を前提として賃貸できる場合があります。
一方、住み替えで戻る予定がない場合は、一時的な不在とは異なるため、別の対応が必要です。
現在のローンで賃貸が認められなければ、不動産投資ローンへの借り換えや住宅の売却を検討する必要があります。
ただし、借り換えにも審査があり、必ず利用できるとは限りません。
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住宅ローン返済中の家を賃貸に出す手続き
住宅ローン返済中の家を賃貸に出すには、入居者の募集を始める前に借入先の金融機関へ相談し、必要な手続きを確認します。
まず契約書を確認し、居住条件や住所変更、用途変更についてどのような規定があるか把握しましょう。
そのうえで、転居する理由や予定日、賃貸期間、将来戻る予定などを伝え、届出だけでよいのか、別途承諾が必要なのかを確かめます。
なお、家族全員が転居して賃貸に出す場合、住宅ローン控除の適用対象から外れるのが原則です。
家賃収入は不動産所得の計算対象となり、所得に応じて確定申告が必要になる場合もあります。
ローン返済にくわえ、管理費や修繕費、税金、空室中の負担を含めた収支の確認も欠かせません。
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まとめ
住宅ローン返済中の家を無断で賃貸しても、黙認や承諾を得られたことにはならず、契約違反となる恐れがあります。
転勤などで一時的に住めない場合は認められることもありますが、ローンの種類や再居住の予定によって判断が異なります。
賃貸前に借入先へ相談し、必要な手続きや住宅ローン控除への影響、賃貸後の収支を確認しましょう。
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