建物の耐震基準は「旧耐震基準」と「新耐震基準」に大きく分けられます。
旧耐震基準の建物は、安全性などの観点から買い手がつきにくいのが現状です。
今回は、旧耐震基準とは何か、売れにくい理由は何なのかを、旧耐震基準の建物を売却する方法とともに解説します。
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不動産売却前に知っておきたい「旧耐震基準」とは
旧耐震基準とは、1981年6月1日よりも前に建てられた建物に適用されていた耐震性能の基準です。
1978年に発生した宮城県沖地震での甚大な被害を受け、1981年に建築基準法改正を経て新耐震基準が誕生しています。
なお、新耐震基準は従来に比べて高い耐震性能を求めていますが、木造住宅に関しては最新のものではありません。
木造住宅に限り、阪神淡路大震災後の2000年にも法改正があり、現在まで続く現行基準に置き換わっています。
それぞれの基準の違いは耐震性能にあり、新しいものほどより大きな地震を想定しています。
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旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由
一般的に、1981年の法改正以前に建てられた旧耐震基準の不動産は売却しにくいです。
その理由は、耐震性能の低さだけではありません。
単純に建物が古いことや、住宅ローン控除を受けられないこと、地震保険の保険料が高くつくことなども影響しています。
2024年1月からは、住宅ローン控除を受けるための必須要件に「住宅が省エネ基準に適合すること」が追加されました。
省エネ基準に適合しない住宅は、住宅ローン控除の借入限度額が0円（2023年12月末までに建築確認を受けた場合は2,000万円）となります。
省エネ基準には耐震性の項目もあり、旧耐震基準の建物は適合しません。
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旧耐震基準の不動産を売却する方法
旧耐震基準の不動産を売却する方法には、「更地や古家つき土地として売る」「耐震補強工事をして耐震基準適合証明書を取得する」「売主リフォーム費用負担で売る」などがあります。
旧耐震基準の不動産は築年数が古く、建物部分の資産価値はなくなっていることから、ほぼ土地代のみで売却することになります。
そのため、いきなり費用をかけて解体してしまうのではなく、まずは古家つき土地として売り出すのがおすすめです。
また、古い建物は立地が良い場合もあり、そのような物件は建物にも一定の需要が存在するため、耐震補強工事をして「耐震基準適合証明書」を取得するのもひとつの手です。
他にも、「売主リフォーム費用負担」で売り出し、買主が決まってから希望を汲んでリフォームするのも良いでしょう。
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まとめ
旧耐震基準とは、1981年6月1日以前に適用されていた建築物の耐震性能に関する基準です。
旧耐震基準の不動産は、耐震性能が低い・住宅ローン控除を受けられないなどの理由で売却が難しいと言われています。
更地や古家つき土地として売る・耐震基準適合証明書を取得する・売主リフォーム費用負担で売るなど、売り出し方法を工夫しましょう。
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