不動産を売却する際、なかには住宅ローンの返済がまだ残っているケースもあります。
ローン残債がある場合、不動産売却はできるのでしょうか？
ここでは、住宅ローンが残っているときの不動産の抵当権を抹消する方法や注意点などについてご紹介します。
ローン残債がある不動産の抵当権を抹消する方法は？
抵当権とは、住宅ローンを借りるときに不動産に対して金融機関が設定する権利のことです。
抵当権が設定されていると、万が一ローンの返済ができない場合に、金融機関は抵当権が設定された不動産担保から弁済を受けられるのです。
通常、住宅ローンが完済されると抵当権抹消登記をおこないます。
そのため、住宅ローン残債がある不動産は、売却前にまずローン残債を完済し、抵当権を抹消する必要があります。
住宅ローン残債と売却時の諸費用の合計が売却金額よりも多いときは、抵当権の抹消登記ができません。
まずは、住宅ローン残債と売却時の諸費用の合計が、売却金額と自己資金を合わせた金額よりも少なくなるか確認する必要があります。
住宅ローン残債がある場合の不動産売却の方法は？
ローン残債がある場合、まず住宅ローンを完済して抵当権抹消登記をおこなったうえで売却する流れとなります。
売却価格よりもローン残債が下回ることを「アンダーローン」といい、この場合はスムーズに売却手続きが進められるでしょう。
また、家を売却した後に買主と賃貸借契約を結び、そのまま元の家に住み続けることができる「リースバック」の方法もあります。
住み慣れた家で引き続き生活でき、手元にまとまった資金を調達することができます。
一方、売却価格よりもローン残債が上回る「オーバーローン」の場合は、売却後にローン残債がどのくらい残るのかを確認しましょう。
不足分を手持ちの自己資金で返済できるのであればとくに問題ありません。
返済が難しい場合は任意売却によって、債権者と話し合い残債を整理する方法があります。
任意売却は個人信用情報機関に記録が残り、新たにローンを組む際にデメリットとなるため、慎重に考えて判断する必要があります。
不動産売却でローン残債がある場合の注意点
不動産の売却では、今の家を先に売却して新しい家を購入する「売り先行」と、新しい家を購入して今の家を売る「買い先行」の２つの方法があります。
売り先行は期間を気にせず売却活動を進められるため、価格を高く売ることに集中できます。
売却後に次の家を購入するまでの間の仮住まいや引っ越し費用はかかりますが、先に家を売却するので、新居の購入費用や住宅ローンなどの資金計画が立てやすいでしょう。
また、築年数が経過するほど売却価格は下がっていきます。
築年数が新しいうちに売却した方が、少しでも高く売りやすくなるでしょう。
まとめ
不動産売却では、まず住宅ローンを完済して抵当権の抹消手続きをおこなう必要があります。
ローンの返済が難しいときは任意売却の方法もありますが、注意点もありますので事前によく確認したうえで検討しましょう。
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